כמעט כל מודעה לנכס בחו"ל מציגה מספר מרשים. הבעיה היא שבדרך כלל זו תשואה ברוטו – שכירות שנתית חלקי מחיר הנכס. המספר שבאמת נכנס לכיס שלכם הוא תשואה נטו, ובמקרים רבים הוא נמוך בשליש עד בחצי.
הנוסחה הבסיסית
תשואה ברוטו = שכירות שנתית ÷ מחיר הנכס × 100
תשואה נטו = (שכירות שנתית – כל ההוצאות השוטפות) ÷ עלות ההשקעה הכוללת × 100
שימו לב להבדל במכנה: בתשואה נטו מחלקים בעלות הכוללת – כולל מסים, עורך דין, שיפוץ וריהוט – ולא רק במחיר הנכס.
ההוצאות שנוטים לשכוח
- דמי ניהול: בדרך כלל 7%–12% מהשכירות בהשכרה ארוכה, ו-18%–30% בהשכרה לטווח קצר.
- תקופות ריקות (Vacancy): גם נכס מצוין עומד ריק לפעמים. מומלץ להניח לפחות חודש בשנה.
- תחזוקה ותיקונים: כ-5%–10% מהשכירות השנתית, תלוי בגיל הנכס.
- מסי ארנונה ומסי נכס מקומיים.
- ביטוח מבנה וביטוח אחריות.
- ועד בית / דמי אחזקה של הבניין.
- עמלות בנק והמרת מטבע בכל העברה של שכר הדירה לישראל.
- מס הכנסה – במדינת הנכס ו/או בישראל.
דוגמה מספרית
נניח נכס שמחירו 150,000 אירו, עם שכירות של 1,000 אירו בחודש:
- תשואה ברוטו: 12,000 ÷ 150,000 = 8%
- עלות כוללת עם מסים, עו"ד וריהוט: כ-165,000 אירו
- ניהול 10%: 1,200 | חודש ריק: 1,000 | תחזוקה: 800 | ביטוח ומסים מקומיים: 900 | ועד: 600
- סך ההוצאות: 4,500 אירו ⇐ הכנסה נטו לפני מס: 7,500 אירו
- תשואה נטו: 7,500 ÷ 165,000 = כ-4.5%
אותו נכס "של 8%" מייצר בפועל קצת פחות מ-5% לפני מס. זה עדיין יכול להיות השקעה טובה – אבל רק אם יודעים את זה מראש.
תשואה על ההון העצמי (Cash on Cash)
אם רכשתם במימון, המדד החשוב הוא התשואה על הכסף שאתם עצמכם השקעתם: התזרים השנתי נטו אחרי החזרי משכנתא, חלקי ההון העצמי. מינוף נכון יכול להגדיל מדד זה משמעותית – ומינוף לא נכון יכול להפוך אותו לשלילי.
השורה התחתונה
אל תתאהבו במספר ברוטו. השתמשו במחשבון התשואה באתר, הכניסו את כל ההוצאות, ותקבלו תמונה אמיתית לפני שאתם מתחייבים.
המידע באתר הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. טווחי תשואה ומחירים הם אינדיקטיביים להמחשה. השקעה בנדל"ן כרוכה בסיכונים.
