תושב ישראל חייב בדרך כלל במס על הכנסותיו מכל העולם. המשמעות: נכס בחו"ל מייצר חבות מס בשני מקומות – במדינה שבה הוא נמצא, ובישראל. החדשות הטובות הן שיש מנגנונים שמונעים מס כפול, אבל צריך להכיר אותם.
שלוש נקודות מס לאורך חיי ההשקעה
- ברכישה: מס רכישה או מס העברה במדינת הנכס, אגרות רישום ולעיתים מע"מ על נכסים חדשים.
- בתקופת ההחזקה: מס על הכנסות השכירות, מסי נכס עירוניים שנתיים, ובחלק מהמדינות גם מס עושר או מס על נכסים.
- במכירה: מס רווח הון במדינת הנכס, ובמקביל דיווח וחבות אפשרית בישראל.
מסלולי מיסוי על שכירות בישראל
במקרים רבים משקיע ישראלי יכול לבחור בין מסלולים שונים לדיווח על שכר דירה מחו"ל – למשל מסלול של מס בשיעור מופחת על ההכנסה ברוטו ללא ניכוי הוצאות, או מסלול רגיל שבו מדווחים על ההכנסה נטו ומקבלים זיכוי על המס ששולם בחו"ל. הבחירה הנכונה תלויה ברמת ההוצאות, במס ששולם במדינת הנכס ובמדרגת המס האישית שלכם.
אמנות למניעת כפל מס
לישראל יש אמנות מס עם מדינות רבות. האמנה קובעת לאיזו מדינה יש זכות ראשונית למסות, ואיך מקבלים זיכוי במדינה השנייה. לפני שבוחרים יעד, כדאי לבדוק אם קיימת אמנה ומה היא קובעת לגבי הכנסות מנדל"ן.
החזקה פרטית או באמצעות חברה?
יש מדינות שבהן מקובל להחזיק נכס דרך ישות משפטית מקומית (למשל LLC בארה"ב), בעיקר משיקולי הגנה משפטית ומימון. לכל מבנה יש השלכות מס שונות בישראל, ולעיתים מבנה שנראה יעיל בחו"ל דווקא מייקר את המס בישראל. זה המקום שבו תכנון מוקדם חוסך הרבה כסף.
דיווח שנתי
החזקת נכס בחו"ל מחייבת בדרך כלל הגשת דוח שנתי בישראל ודיווח על ההכנסות. גם במדינת הנכס יש לרוב חובת הגשת דוח מס שנתי, גם כשהמס בפועל נמוך. אי-דיווח עלול לגרור קנסות משמעותיים.
מס עיזבון וירושה
נושא שכמעט כולם שוכחים: בחלק מהמדינות קיים מס עיזבון על נכסים של תושבי חוץ. תכנון נכון של מבנה ההחזקה יכול להגן על המשפחה במקרה הצורך.
השורה התחתונה
המיסוי הוא לא סיבה לוותר על השקעה בחו"ל – הוא חלק מהחישוב. מי שמתכנן מראש נהנה מתשואה נטו גבוהה יותר ומשקט נפשי.
המידע באתר הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. טווחי תשואה ומחירים הם אינדיקטיביים להמחשה. השקעה בנדל"ן כרוכה בסיכונים.
